中泰证券发布研报称，中泰证券质线2021年财报反映出物业公司基本面全方位稳中向好，物业收入利润维持高增长，行业行业盈利能力稳定，优质财务健康，赛道业务发展势头强劲；物业板块2021年资本市场表现较差主要是逻辑龙受房地产关联方信用风险拖累，展望后市，不变该机构认为行业优质赛道逻辑不变，看好公司高成长逻辑不变。及优投资方向上看好选择行业龙头及优质的公司一线公司，或细分赛道上具有竞争力的中泰证券质线头部公司。

短期，物业该机构认为国企、行业行业央企背景的优质标的抗风险能力较强，如：（06049）、赛道招商积余（001914.SZ）、（02669）、（02869）等；中长期，房地产板块筑底回暖，信用风险缓释后，建议关注民企龙头与优质一线，如：服务（06098）、（01995）、（09666）、（01755）、（01516）等；此外，细分赛道如商管、商写等，在未来3-5年存在量价齐升的逻辑，建议关注优质的赛道龙头与一线品牌，如：（01209）、（09909）、新大正（002968.SZ）、（06668）、卓越商企（06989）等。

板块业绩回顾：1）竞争格局大体稳定：截至2022年4月，A股和H股上市的国内物业服务企业已超50家，当前资本市场的物业板块已经较为稳定，整体呈现出强者恒强的格局；2）收入利润维持高速增长：该机构统计的A+H股56家物业上市企业2017-2021年收入同比增速分别为29.05%、30.24%、35.31%、47.91%、50.35%；归母净利润同比增速分别为58.53%、62.33%、45.88%、78.70%、50.07%；3）ROE阶段性下降：因上市带来净资产的快速扩张与平稳发展业务间的错配带来ROE短暂下滑，随着物业上市融资潮退却，预计板块ROE会企稳；4）财务健康：行业整体资产负债率在2021年后降至42%左右。资产端主要是现金，负债端以应付款为主，大多数公司无有息负债。

公司经营概述：1）收入业绩高增，公司间分化：20家重点物业公司2021年的收入同比增长中位数为51%，其中民企属性、背靠房地产开开发商、偏住宅业态，存在较大交付体量及并购逻辑的公司，营收增速较快；2）公司间毛利率差距缩小：原先毛利率处于行业较低位置的公司，凭借新业务开展及存量业务梳理改善经营效率，毛利率得到修复；3）费用率下行：物业服务行业整体管理经营依旧粗放，中后台数字化程度仍有较大提升空间，行业销售管理费用率呈下行趋势。

行业趋势判断：1）行业或长期维持较高景气度：物业行业三大业务板块均有万亿的市场潜力，头部公司市占率较低，未来依然有持续高速成长机会；2）行业政策将保持稳定或乐观方向：近年来，物业政策主要围绕行业现存痛点进行制度补足与优化，及鼓励发展多元业务展开，整体基调围绕鼓励行业健康发展制定；3）板块估值触底且呈现分化趋势，优质民企存在修复空间：2021年物业资本市场“前高后低”，公司估值体系经历从分化到重塑，而2022年初又经历二次重塑，优质民企估值进一步折让，该机构认为短期地产信用风险对优质民营物业造成的冲击可控，随着地产信用风险缓释，未来修复弹性空间更大。

风险提示：1、房地产行业竣工低于预期；2、房地产市场销售低于预期；3、物业费市场化进度低于预期；4、物管业务行业渗透率提升不及预期；5、部分业态物业市场放开程度不及预期；6．数据测算偏差风险。

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