本报记者 杨让晨 张家振 上海报道

在密集的金九银十政策调整带动下，苏州楼市成交量迎来了一波改善。政策走量

据克而瑞统计数据，优化今年第39周，调整苏州市商品住宅网签量达到了4303套，苏州较环比增加328.59%。楼市网签均价方面，促销苏州市区内的金九银十姑苏区和苏州工业园区分别以35693元/平方米和35364元/平方米名列前茅。

此外，政策走量苏州市相城区和苏州工业园区是优化苏州市主城区商品住宅成交的主力，上述两区第39周的调整网签套数均超过了1000套。克而瑞方面表示，苏州相城区区域内在售楼盘众多，楼市今年以来部分项目除组织活动积极宣传外，促销价格竞争也比较突出，金九银十多数楼盘都会凭借一定的折扣推动来促进出货。

《中国经营报》记者在采访中了解到，有“最牛地级市”之称的江苏省苏州市正在优化调整楼市政策和促进房地产市场回暖之间寻找最佳平衡点。

诸葛找房数据研究中心分析认为，由于苏州市8月份再次放松了限购政策，加之银行首套房房贷利率已下调至4.1%，有助于苏州楼市成交量在“金九银十”期间迎来回升。

房企发力促销抢收

金秋九月，苏州市部分房地产项目频频推出优惠促销活动，部分区域项目给出的折扣力度较大。

具体来看，今年9月第三周，在苏州市商品住宅项目销售排行榜前十名中，苏州工业园区就占据了前三甲，总成交套数突破1000套。高新区、吴中区和相城区则分别占据2席，吴江区则占1席。

“目前签约的话会有一定的折扣，而且我们项目是现房销售，即买即住。”位于苏州市高铁新城板块的某项目销售人员告诉记者，国庆节期间楼盘也推出了促销活动，给出了2%左右的优惠。该销售人员还表示，如果看中了具体的户型和楼层，还可以通过销售人员直接申请底价优惠。

记者梳理发现，类似的促销活动并非个例，苏州市主城区内多个房地产项目部分房源均给出了不同程度的折扣价格。以吴中区城南某项目为例，根据该项目营销部门日前发布的活动信息，其中一套面积126平方米左右的房源一口价较原总价下降了约70万元。

无独有偶，位于苏州市高新区的浒墅关、太湖科学城和科技城等板块部分项目的优惠力度也不小。

据了解，在黄金周促销活动中，位于浒墅关的某滨江项目的一套建筑面积约为82平方米的现房房源，一口价约212万元，较原总价调低了8万元左右。

除降价、折扣外，送家电、送车位或送礼品也是房企经常采用的促销手段之一。位于太湖科学城的某楼盘在打出“总价3%优惠”口号的同时，还附赠3万元的车位券和1年物业费。“如果按时签约的话，还可以再赠送一个华为平板电脑。”该楼盘销售人员表示。

位于太湖度假区的某项目宣传资料则显示，部分房源价格不仅低至166万元，最终成交的客户还将获得包括电视、电冰箱和洗衣机在内的“安家大礼包”。

对此，诸葛找房数据研究中心表示：“在前期一系列宽松政策以及供应放量下，苏州市房地产市场成交量已连续两周呈上升趋势。”以9月份数据为例，苏州市新房成交量达到5904套，较8月份环比增长了80.7%。

持续优化楼市政策

成交放量一方面得益于房企们的不懈努力促销，另一方面还有赖于苏州市对楼市政策进行了持续优化。

据了解，今年以来，苏州市已多次优化调整楼市政策。今年4月，非本地户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第一套住房时，社保年限要求从此前的“3年内连续2年社保”调整至“3年内累计缴纳24个月社保”。同时，苏州市二手房限售时间也有所放宽，由原来的5年减少至3年。不过，新房转让的年限没有变化，仍维持“取得不动产证3年内不得转让”的政策。

仅在1个月后，即今年5月份，苏州市进一步完善房地产调控政策，自5月9日起，非苏州户籍居民家庭购房条件从原来的“3年内累计缴纳24个月社保”调整为“连续缴纳6个月社保”。苏州市下辖的昆山市和太仓市等地也跟进执行该政策。

进入下半年，在“稳定房地产市场，‘因城施策’用足用好政策工具箱”要求下，苏州市继续加大楼市政策优化调整力度，在取消此前“认房又认贷”政策的同时，二套房首付比例也迎来下调。其中，有房贷但已结清的，购买二套房首付比例从50%降至30%，有房贷未结清的则从80%降至60%。

中指研究院分析认为，短期来看，各地“因城施策”的力度有望进一步加大，“保交楼”相关举措继续落地见效，叠加信贷环境的优化改善，政策效果有望逐渐显现，特别是热点一、二线城市，购房者预期和置业信心有望逐渐回升，但对于大多数城市来说，市场情绪的修复仍需要时间。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，苏州市楼市限购政策此番重新调整出乎意料。“政策放松需要考虑的内容比较多，需要通盘考虑。”不过，严跃进也表示，不排除在各类政策放松过程中，可能会有一些楼盘存在炒作现象，尤其是会出现一些新的炒房问题，导致楼市出现新压力或问题。

“楼市调控政策优化调整或依然会强调循序渐进，而不是一次性放松到底，需要基于市场和房企动态情况来做调整。各地在房地产政策调整过程中，要注意‘房住不炒’依然是需要坚守的红线，各类政策放松需要牢牢把握这个基调。” 严跃进表示。

成交量有望企稳回升

在频繁调整楼市政策背后，苏州楼市今年以来的整体表现较为低迷。

据克而瑞统计数据，今年8月，苏州市全域商品住宅供应面积为85.42万平方米，尽管环比增长82.08%，但较上年同期减少了51.6%；成交面积为121.51万平方米，环比增加1.02%，同比减少6.46%。

随供应面积、成交面积一同下降的还有成交均价。具体来看，在苏州市主城六区中，区的商品住宅成交均价环比下降的幅度最大，达到了6.24%，最新均价为27168元/平方米。

克而瑞方面分析认为，苏州高新区房价下降背后的原因，一方面是由于区域内的高价楼盘推新较少；另一方面则是因为像浒墅关等多个板块内的新盘打折促销等优惠力度较大，拉低了区域整体成交均价。

而就整个苏州楼市而言，克而瑞方面表示，今年8月，苏州主城各区域商品住宅成交均价下降仍受房源供应结构的影响较大，再者部分区域房源以价换量明显。“整体来看，苏州楼市受限于经济环境、新冠肺炎疫情和国际环境等各方面的影响，市场预期仍没有得到全面扭转，新房市场在8月份延续7月份的市场行情，仍处于低位，市场恢复还需要一个较长的过程。”

具体到苏州市新房市场和二手房市场，今年8月已呈现出低位回升的态势。在新房市场方面，据诸葛找房数据研究中心数据，苏州新房市场8月份成交4355套，环比上升0.97%，同比下降31.25%，成交均价达到22117元/平方米，环比下降3.4%，同比下降12.47%。

与此同时，苏州市新房库存量为65801套，环比下降2.22%，同比下降0.31%。从去化周期来看，8月去化周期为10.3个月，较7月持平。

在二手房市场方面，今年8月，苏州市二手住宅成交5613套，环比上升0.38%，同比上升29.48%；成交价格则环比微降0.77%，但仍较2021年同期上涨了1.77%。在调价房源中，8月份涨价房源占比为9.6%，较7月收窄1.2个百分点。

诸葛找房数据研究中心表示，截至8月底，苏州市二手房成交量已连续3个月维持在5000套以上，且高于去年同期水平。“二手房成交态势稳中向好，预计接下来将会延续回升态势。”

尽管成交量呈上升趋势，但苏州市二手房市场均价已连续下滑了4个月。“受到行业大环境的影响，市场预期仍不高，价格上涨动力尚且不足。并且自6月以来，苏州市涨价房源占比连续3个月回落，业主为加快置换房产，降价出售行为增加。市场信心尚待恢复，对于意向购房者来说也是一个入市窗口期。”诸葛找房数据研究中心表示。

“此外，苏州市目前已下调首套房房贷利率下限至4.1%，这将有助于提升购房者的入市积极性。”诸葛找房数据研究中心分析认为，国庆“黄金周”引领的10月，成交水平预计将较9月有所提升。“预计接下来随着政策发酵，供应端发力，成交水平有望继续提升。”

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